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低自備購屋的五大玄機二、高比例貸款數字遊戲目前市面上只需準備一成的自備款，即可購屋的建案，比比皆是；也有不少建案推出超低自備款，消費者手邊有個二、三十萬，即可輕鬆購屋；當然，最誇張的還是百分百貸款，消費者幾乎不需要準備資金，即可買房子！現今還有一種『買房子不用帶現金』的銷售手法，也是在自備款部份大作文二胎章。方法是與銀行合作，訂金與簽約金部份，可以讓購屋人以刷卡方式，分十期攤還，且還有零利率分期付款的優惠，也算低自備款促銷手法的一種。但是，仔細再想想，購屋款項終究還是這麼多，並沒有因為低自備就比較便宜；事實上，自備款與貸款金額多寡，具有相對消長關係，一個少另一個就多。也就是說，低自備款背後的意義，必然二胎有著較多的貸款。需要特別注意的是，縱使建商推出低自備款的銷售方案，也不能保證您欲購買的房子，就絕對能向銀行貸得剩餘款項。為了解決這個尷尬的處境，於是又有了所謂的『公司貸』，也就是在銀行貸款不足時，由消費者向建商貸款；但公司貸也非所有建商、建案都適用，消費者對此部份應多加注意。尤其若您購買的是預售屋，則酒店打工還要思考日後若景氣反轉下跌，預售屋完工後的市值，很有可能低於房屋貸款金額，這時就算把房子賣掉，也不足以清償貸款。因此，在以極低自備款購屋前，最好能多方思量房價下跌的風險，以免慘遭套牢。三、購買容易卻無力負擔只要一點點的自備款，就可以提早圓購屋夢。但是初期出手購買容易，後續的貸款負擔是否也能駕馭自如，才結婚是購屋致勝的關鍵。前面已經分析過，低自備款的實質意義，其實是高成數貸款，因此不論是本金還款或利息累計壓力一定比較重，一旦日後無法負擔本利還款，恐有淪落至房屋慘遭斷頭法拍的危機；但是這點卻經常被購屋大眾所忽略。特別是購屋經驗不多的年輕人，特別容易誤入低自備的購屋陷阱中。經驗老道的房產達人，經常與購屋新鮮結婚西裝人分享的觀念是：最好能準備欲購買房屋總價的三成自備款，以及日後每月需負擔的房貸本息，最好不超過家庭收入的三分之一。之所以會有『三三』比例原則的建議，最主要還是避免消費者的房貸負擔過重，且不至於影響生活品質。要購買低自備建案，實在太容易了；也因此，較容易讓人忽略了背後的沉重房貸本息負荷。畢竟，自備款有限買屋的人，多半也是經濟能力較有限者，日後為高額房貸本息捉襟見肘，被還款壓力壓得喘不過氣來的案例，也經常可見。因此，建議您，在面對低自備優惠訴求時，最好先仔細評估自身經濟能力再行動。四、社區住戶素質難齊整一般而言，容易受低自備訴求吸引者，要不就是甫出社會不久的年輕人，要不就是經濟能力有限者；對收入穩定的雙薪房屋二胎家庭或富豪者而言，自備款根本不是問題。因此此類低自備建案的購買戶素質，會較參差不齊。事實上，低自備訴求，最常出現在套房案或首購型產品，換屋案反而較少有類似的訴求；原因就是前面提及，資金不足、無法一下子拿出大筆自備款的，多半是年輕人或經濟能力有限者，這些族群購屋首選標的，當然是坪數較小、總價較低的套房或買屋首購型產品。而此類產品，則是投資客的最愛，因此在低自備市場上，也總可見到投資客來去的身影。低自備訴求對於投資客尤其有用，畢竟投資客的購買房產的目的，不是為日後轉手獲取利潤，就是有意出租賺取租金收益；而低自備訴求，正好可以滿足投資客希望獲利賺錢，但又不希望投注太多資金在房子的自備款上、導致無法靈活調度運膠原蛋白用資金。不論前者的脫手轉賣或後者的出租，均會增加社區居住、出入份子的複雜性，如：鄰居常換人等，住戶不易掌握左鄰右舍的素質，亦有可能造成日後生活起居上的困擾。系列：低自備購屋的五大玄機 <3>
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