低自備購屋的五大玄機二、高比例貸款數字遊戲目前市面上只需準備一成的自備款,即可購屋的建案,比比皆是;也有不少建案推出超低自備款,消費者手邊有個二、三十萬,即可輕鬆購屋;當然,最誇張的還是百分百貸款,消費者幾乎不需要準備資金,即可買房子!現今還有一種『買房子不用帶現金』的銷售手法,也是在自備款部份大作文二胎章。方法是與銀行合作,訂金與簽約金部份,可以讓購屋人以刷卡方式,分十期攤還,且還有零利率分期付款的優惠,也算低自備款促銷手法的一種。但是,仔細再想想,購屋款項終究還是這麼多,並沒有因為低自備就比較便宜;事實上,自備款與貸款金額多寡,具有相對消長關係,一個少另一個就多。也就是說,低自備款背後的意義,必然二胎有著較多的貸款。需要特別注意的是,縱使建商推出低自備款的銷售方案,也不能保證您欲購買的房子,就絕對能向銀行貸得剩餘款項。為了解決這個尷尬的處境,於是又有了所謂的『公司貸』,也就是在銀行貸款不足時,由消費者向建商貸款;但公司貸也非所有建商、建案都適用,消費者對此部份應多加注意。尤其若您購買的是預售屋,則酒店打工還要思考日後若景氣反轉下跌,預售屋完工後的市值,很有可能低於房屋貸款金額,這時就算把房子賣掉,也不足以清償貸款。因此,在以極低自備款購屋前,最好能多方思量房價下跌的風險,以免慘遭套牢。三、購買容易卻無力負擔只要一點點的自備款,就可以提早圓購屋夢。但是初期出手購買容易,後續的貸款負擔是否也能駕馭自如,才結婚是購屋致勝的關鍵。前面已經分析過,低自備款的實質意義,其實是高成數貸款,因此不論是本金還款或利息累計壓力一定比較重,一旦日後無法負擔本利還款,恐有淪落至房屋慘遭斷頭法拍的危機;但是這點卻經常被購屋大眾所忽略。特別是購屋經驗不多的年輕人,特別容易誤入低自備的購屋陷阱中。經驗老道的房產達人,經常與購屋新鮮結婚西裝人分享的觀念是:最好能準備欲購買房屋總價的三成自備款,以及日後每月需負擔的房貸本息,最好不超過家庭收入的三分之一。之所以會有『三三』比例原則的建議,最主要還是避免消費者的房貸負擔過重,且不至於影響生活品質。要購買低自備建案,實在太容易了;也因此,較容易讓人忽略了背後的沉重房貸本息負荷。畢竟,自備款有限買屋的人,多半也是經濟能力較有限者,日後為高額房貸本息捉襟見肘,被還款壓力壓得喘不過氣來的案例,也經常可見。因此,建議您,在面對低自備優惠訴求時,最好先仔細評估自身經濟能力再行動。四、社區住戶素質難齊整一般而言,容易受低自備訴求吸引者,要不就是甫出社會不久的年輕人,要不就是經濟能力有限者;對收入穩定的雙薪房屋二胎家庭或富豪者而言,自備款根本不是問題。因此此類低自備建案的購買戶素質,會較參差不齊。事實上,低自備訴求,最常出現在套房案或首購型產品,換屋案反而較少有類似的訴求;原因就是前面提及,資金不足、無法一下子拿出大筆自備款的,多半是年輕人或經濟能力有限者,這些族群購屋首選標的,當然是坪數較小、總價較低的套房或買屋首購型產品。而此類產品,則是投資客的最愛,因此在低自備市場上,也總可見到投資客來去的身影。低自備訴求對於投資客尤其有用,畢竟投資客的購買房產的目的,不是為日後轉手獲取利潤,就是有意出租賺取租金收益;而低自備訴求,正好可以滿足投資客希望獲利賺錢,但又不希望投注太多資金在房子的自備款上、導致無法靈活調度運膠原蛋白用資金。不論前者的脫手轉賣或後者的出租,均會增加社區居住、出入份子的複雜性,如:鄰居常換人等,住戶不易掌握左鄰右舍的素質,亦有可能造成日後生活起居上的困擾。系列:低自備購屋的五大玄機 <3>


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蔡卓妍

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